Et tag på en ældre ejendom ser ofte bedre ud, end det er. Stenene kan ligge pænt i mange år endnu, mens det lag, der faktisk holder vandet ude, er ved at give op. Ejer du et ældre hus, eller sidder du i bestyrelsen i en ejerforening, er det derfor værd at vide, hvad du skal kigge efter, og hvad det koster, når taget skal om.
Det er undertaget, der bestemmer
Et tegltag er ikke tæt. Stenene er en regnskærm, og det er undertaget under dem, der leder det vand, som slipper forbi i blæst og fygesne, ud til tagrenden. Teglsten kan holde i 60 til 100 år, men undertaget holder langt kortere, og er det lagt før 1990, er det ofte netop det, der er nedbrudt. Undertaget kan ikke skiftes, uden at stenene tages af. Derfor er det i praksis undertaget og ikke stenene, der afgør, hvornår taget skal skiftes.
Står der en restlevetid i en tilstandsrapport, så husk, at tallet er et erfaringstal for materialetypen. Det er ikke en måling af netop dit tag.
Sådan ser du, om det haster
Den billigste besigtigelse er en tur på loftet med en lygte, gerne både i regnvejr og i tørvejr. Det er tid til at handle, hvis du ser:
- vand, der drypper, eller våde render ned ad spærene
- et undertag, der hænger, er revnet eller smuldrer, når du rører ved det
- mørke skjolde eller råd i spær og lægter ved tagfoden
- fugtig eller sammenklappet isolering
- vandmærker i loftet omkring skorsten, kviste og ovenlys
Mos på nordsiden eller en enkelt knækket sten er derimod almindelig vedligeholdelse. Er undertaget sundt, kan enkelte sten, en utæt inddækning ved skorstenen eller en slidt rygning laves for sig. En ordentlig tagrenovering begynder derfor med en vurdering oppe på taget, og hos BY ENTREPRISE går man op og kigger, før der bliver anbefalet et helt nyt tag.
Hvad koster et nyt tag?
Prisen regnes af tagfladen, ikke af boligarealet. Et sadeltag på et hus med 100 m² grundplan har typisk 130 til 150 m² tagflade, og netop den forskel overrasker mange, når tilbuddet kommer. Som vejledende niveau koster et nyt tegltag med nedtagning, nyt undertag, lægter og sten 1.700 til 2.500 kr. pr. m² tagflade inkl. moms. Nyt tagpap på et fladt tag ligger på 1.000 til 1.500 kr. pr. m² inkl. moms. Stillads er en egen post, og på et almindeligt parcelhus udgør det omkring en femtedel af tagprisen. Til et helt tag kan det sjældent undværes, fordi Arbejdstilsynets regler kræver sikring ved tagfod og tagkant.
Tre ting flytter prisen mest. Adgangen, fordi en smal have og to etager gør stilladset dyrere. Tagets form, fordi kviste, skotrender og ovenlys koster mere end en ren flade. Og asbest, som kan findes i ældre eternitplader. Siden 1. januar 2025 skal en virksomhed, der tager et asbesttag ned, være autoriseret til asbestarbejde, også når opgaven er et privat hus. Regnestykket for efterisolering og Arbejdstilsynets krav til stillads er gennemgået i en længere artikel om, hvad et nyt tag koster.
Efterisolering og beslutningen i foreningen
Når tagbeklædningen skiftes, kræver bygningsreglementet, at der efterisoleres, hvis det er rentabelt. Det er altså ofte et krav og ikke et tilvalg. Bed derfor om to tal på det samme tag, et med og et uden efterisolering. Arbejdslønnen til isolering af tag og loft kan give grønt håndværkerfradrag, mens selve tagarbejdet ikke kan, så få isoleringen på sin egen linje på fakturaen.
I en ejerforening er taget fælles, og det er som regel generalforsamlingen, der beslutter. Processen bliver lettere, hvis bestyrelsen har en besigtigelse og to sammenlignelige tilbud klar, før punktet kommer på dagsordenen. Bed om, at nedtagning og bortskaffelse, undertagstype, inddækninger, tagrender, stillads og efterisolering står hver for sig i tilbuddene. Så ved alle på generalforsamlingen, hvad de stemmer om, og taget kan blive skiftet, før vandet når spærene.